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Mietmarkt London (4. Quartal 2007)
Die sich ausweitende Krise des amerikanischen Hypothekenmarktes sowie die langsam deutlich werdenden Ausmaße des Abschreibungsbedarfes bei führenden Finanzinstituten sorgen weiterhin für erhebliche Unsicherheit und Nervosität an den internationalen Immobilien- und Kapitalmärkten.
Nachdem sich die City of London im 3. Quartal 2007 noch weitgehend unbeeindruckt von den internationalen Turbulenzen gezeigt hat, sind die Auswirkungen der so genannten Subprimekrise nun auch im Herzen der britischen Hauptstadt deutlicher zu spüren. Allerdings muss für eine sachgerechte Beurteilung der Lage zunehmend stärker zwischen Investment- und Vermietungsaktivitäten unterschieden werden.
So konnte im 4. Quartal 2007 sowie bezogen auf das Gesamtjahr hinsichtlich der für langfristig orientierte Immobilieneigentümer vorrangig relevanten Marktdaten eine weiterhin auf hohem Niveau stabile Entwicklung verzeichnet werden. Die kumulierte Vermietungsleistung lag im Jahr 2007 zwar leicht unter dem Vorjahresrekord, jedoch noch immer deutlich (+24%) über dem fünfjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage nach Büroflächen ist in den zurückliegenden 12 Monaten gegenüber dem Vorjahreszeitraum sogar um 42% gestiegen. Für das Mietpreisniveau ist dabei von besonderer Bedeutung, dass diese Nachfrage auf ein weiterhin rückläufiges Angebot trifft. So ist die potentiell für Mietinteressenten verfügbare Bürofläche im Jahr 2007 um weitere 36% gesunken – und auch im ersten Halbjahr 2008 wird nicht mit einer signifikanten Verbesserung der Angebotssituation gerechnet. Die Leerstandsrate für „Grade A“ Flächen befindet sich daher mit 2,6% weiterhin auf extrem niedrigem Niveau. In Folge dieser für Vermieter günstigen Relation von Angebot und Nachfrage werden für hochwertige Büroflächen in guter Lage weiterhin Spitzenmieten von bis zu GBP 66,- pro sq.ft. und Jahr erzielt, was einem Anstieg von 10% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Zudem wird auch für das Jahr 2008 mit einem unvermindert hohen Mietniveau gerechnet.
Somit beschränken sich die Auswirkungen der Subprimekrise vorrangig auf eine eingeschränkte Investitionsbereitschaft internationaler Kapitalanleger sowie ein vermindertes und gleichzeitig verteuertes Fremdkapitalangebot seitens der Banken. Das im 4. Quartal 2007 realisierte Transaktionsvolumen lag bei nur GBP 0,7 Mrd., dem niedrigsten Wert seit mehr als 5 Jahren. Noch bis zur Mitte des Jahres 2007 wurde dieses Volumen selbst auf monatlicher Basis deutlich übertroffen. Gleichzeitig stieg die Cap Rate für „Grade A“ Gebäude geradezu sprunghaft auf 5,50%, nachdem im 1. Halbjahr 2007 noch Einkaufsrenditen von 4,25% marktüblich waren. Allerdings lässt gerade diese extreme Marktreaktion auf eine gewisse und in Zeiten hoher Nervosität keineswegs unübliche Übertreibung der Marktteilnehmer schließen. Bereits jetzt gibt es erste Anzeichen dafür, dass insbesondere Eigenkapitalinvestoren die Chance nutzen, zu langfristig attraktiven Konditionen in den Markt einzusteigen.
Die weiterhin eingeschränkten Fremdfinanzierungsmöglichkeiten für Projektentwickler haben zudem bereits zur Folge, dass in den Jahren 2010 und 2011 weniger Neubaufläche auf den Markt kommen wird als in früheren Prognosen vorhergesagt, was wiederum zu einer langfristig attraktiven Marktsituation für Gebäudeeigentümer, vorrangig geprägt von niedrigem Leerstand und hohem Mietniveau, beitragen sollte.
Mit Blick auf den voll vermieteten Gebäudekomplex „Lion Plaza“ lässt sich daher zusammenfassend festhalten, dass aus Sicht der Beteiligungsgesellschaft weiterhin ein sehr attraktives Marktumfeld gegeben ist, welches nach heutiger Einschätzung Mietanpassungen zu attraktiven Konditionen erwarten lässt. Zudem ist für die Immobilie bedingt durch den signifikanten Anstieg der Marktmiete seit dem Erwerbszeitpunkt trotz der aktuell volatilen Cap Rate noch immer ein erheblicher Wertanstieg zu verzeichnen. Darüber hinaus eröffnen die langfristigen Mietverträge die Chance, eventuelle Verkaufsabsichten unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen zu planen und bei wirtschaftlich günstigen Marktbedingungen zu realisieren.
Eine Investition in den Gebäudekomplex „Lion Plaza“ eröffnet somit auch weiterhin nicht nur attraktive Einstiegsbedingungen, sondern auch langfristige stabile Erträge und Wertsteigerungspotential.
Quelle: Jones Lang LaSalle – Central London Market Report – Q4 2007
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